Obligations LBA des courtiers immobiliers: quand une transaction est concernée

L’essentiel en bref

• Le simple courtage et la participation financière active ne sont pas identiques.
• La société acquéreuse, le financement, les paiements de tiers et les ayants droit économiques influencent le risque.
• Le rôle du courtier doit être clarifié avant l’étape décisive de l’exécution.

Du courtage à la participation financière

La présentation d’un bien et la mise en relation des parties peuvent être appréciées autrement que la coordination du prix, la réception de fonds, la structuration du financement ou l’accompagnement actif d’une société acquéreuse. Il faut examiner l’ensemble du processus et pas seulement le titre du contrat.

Les acquisitions de sociétés immobilières, les paiements de tiers sans lien apparent, les véhicules récemment constitués et les financements impliquant plusieurs pays appellent une attention particulière.

Informations nécessaires à l’analyse

Il faut consigner les parties, représentants, ayants droit économiques, prix, financement, circuits de paiement et rôle du courtier. Les divergences entre registres, organigrammes, contrat et instructions de paiement nécessitent des clarifications supplémentaires.

Une analyse préliminaire documentée aide à décider si l’opération peut être acceptée, doit être approfondie ou nécessite un avis spécialisé. Elle ne remplace pas un conseil juridique individuel.

Conséquences pratiques d’un assujettissement

Si la LBA s’applique, un contrôle unique ne suffit pas. Selon l’activité, l’entreprise doit identifier la partie contractante et les ayants droit économiques, documenter l’évaluation des risques, effectuer des clarifications approfondies dans les cas à risque accru et tenir un dossier LBA complet et à jour. Les responsabilités, validations, formations et contrôles périodiques doivent également être organisés de manière traçable.

Liste de contrôle pratique

• Comparer le contrat de courtage aux prestations réellement exécutées.
• Cartographier les structures de l’acheteur, du vendeur et du financement.
• Clarifier les paiements de tiers et circuits inhabituels avant l’exécution.
• Documenter la décision et les éventuelles approbations renforcées.

Questions fréquentes

Tous les courtiers immobiliers seront-ils soumis dès 2026?

Non. La participation concrète, le caractère professionnel et les éventuelles exceptions sont déterminants.

Une vente d’actions est-elle automatiquement exclue?

Non. La vente d’une entité juridique au moyen d’une structure non opérationnelle peut elle-même constituer un acte pertinent.

Sources officielles

• Modification de la loi sur le blanchiment d’argent
• Dispositions d’exécution et transitoires
• Loi sur le blanchiment d’argent sur Fedlex

Articles complémentaires

• Obligations LBA des avocats et notaires: conseil, procédures et authentification
• Registre de transparence ou LBA? Comprendre les ayants droit économiques

Cet article fournit une orientation générale selon l’état du droit au 26 août 2026. Il ne remplace pas une appréciation juridique ou spécialisée du cas particulier.